В период карантина или, как его называют власти, «самоизоляции», спрос на покупку и аренду жилья в Москве упал в разы. Сделки с недвижимостью трудно организовать «заочно», кроме того, уже проявляются экономические последствия эпидемии и введенных в связи с ней ограничительных мер. Во-первых, в результате приостановки деятельности тысяч предприятий и организаций многие люди потеряли работу или, по крайней мере, лишись значительной части дохода и были вынуждены уехать из Москвы. Во-вторых, из-за резкого снижения курса рубля в марте и перестройки логистических цепочек на фоне эпидемии начали расти цены на товары первой необходимости - продукты и лекарства, что также негативно влияет на уровень платежеспособного спроса на недвижимость.
Пандемия, конечно, не вечна, но остановка экономики даже на месяц не пройдет бесследно. Скорее всего, 2020 г. станет годом начала очередного глобального экономического кризиса, причем в России ситуацию сильно осложняет предшествовавшее карантину обрушение цен на нефть и девальвация рубля. По прогнозам ЦБ, динамика ВВП России в 2020 г. будет отрицательной – об этом заявила глава Банка России Эльвира Набиуллина. «Альфа-банк» ожидает снижения реальных располагаемых доходов населения в пределах 5% по итогам года, а рейтинговое агентство АКРА не исключает, что показатель упадет более чем на 5%. Если прогнозы экономистов сбудутся, падение благосостояния россиян будет даже более стремительным, чем в предыдущий кризис.
Однако даже при таком развитии событий обвала цен на жилье в Москве не произойдет. Снижение стоимости метра в полтора-два раза возможно лишь в случае тотального обнищания граждан, как в 90-е гг., что пока крайне маловероятно. Власти накопили достаточно денег в Фонде национального благосостояния, чтобы выполнять бюджет и поддерживать экономику в течение достаточно длительного времени даже в условиях пандемии и дешевой нефти. Тем более, что недавно заключённая сделка в рамках ОПЕК+ дает надежду на возвращение цен на черное золото к приемлемому для России уровню в $50 за баррель уже в течение нескольких месяцев или, максимум, года.
Вторичное жилье и новостройки
Однако пережить резкое снижение цен на нефть, курса рубля и эпидемию коронавируса совсем безболезненно рынок недвижимости, конечно, не сможет. Вполне вероятно, что квадратный метр – как на первичном, так и на вторичном рынке жилья – потеряет прирост, полученный в последние полтора - два года благодаря удешевлению ипотеки и ажиотажу в преддверии реформы долевого строительства, и вернется к минимумам 2018 г.
В среднем падение цен, явное и неявное - с учетом скидок и торга, скорее всего, составит около 10%. При этом необходимо учитывать, что рынок мозаичный: качественные и недорогие новостройки вообще могут не заметить никаких проблем, а переоцененные сегменты и лоты (например, бизнес-класс на вторичном рынке, который не достиг дна еще по итогам предыдущего кризиса) - потерять значительно больше, до 15-20% и более.
На вторичном рынке период медленной коррекции цен может занять более года – продавцы-частники всегда очень неохотно соглашаются на уменьшение стоимости своих активов. Но в целом «вторичка» пострадает больше – в том числе из-за перетока спроса на первичный рынок в связи с планами введения льготной государственной ипотеки под 6,5% годовых. Новостройки, где есть планы продаж, кредиты, и т.п., «отпадаются» быстрее – за несколько месяц
Читать полностью: https://www.irn.ru/articles/41004.htmlев
