Любой рынок - будь то финансовый или рынок недвижимости, или даже автомобильный подвергается взбросам, инсайтам, мнениям и богат фейками.
На неделе вышла новость о том, что семейную ипотеку планируют в очередной раз изменить в частности: повысить ставку по ней до 12 процентов (прим. текущая ставка - 6%)
Разберем вопрос в деталях - выгодно или нет?
Безусловно - при текущем уровне рыночной ипотеки - от 16 до 18 процентов в среднем - даже 12 процентов - это адекватное предложение. Так ли это? Как и везде - возникают вопросы - ведь семейная ипотека направлена в первую очередь на новостройки? И если взять статистику рыночных ипотечных ставок в сегменте нового жилья - это единичные случаи. В основном IT, господдержка или семейная ипотека.
При условии корректировки одной программы - а именно семейной ипотеки и при одновременной стагнации ставки ЦБ на текущем уровне - мы увидим для начала скачек ипотеки в других субсидированных программах и волну желающих успеть в "последний вагон". После чего - наступит стабилизация и граждане вновь начнут постепенно принимать "новую" ставку.
Кому выгодно - в первую очередь банкам и застройщикам. Они не однократно замечены в подогреве рынка. Да и это не так уж и плохо. Да и бюджет - за счет уменьшения доли субсидии - не будет в обиде. А кому не выгодно - лишь населению. Но можно ли рассматривать долю выгоды в субсидии? Конечно - с точки зрения потребителя продукта - безусловно.
Но что произойдет в случае, если ЦБ все же начнет понижать ставку? Дельта в 2-3 процента - не будет играть большой роли - и все анонсы по адресности программы - сойдут на нет и встретят массу недовольств в дальнейшем. Тем самым - полагаем, что на данный момент - корректировка ставки до 12 процентов - скорее вброс чем реальные планы.
Наше мнение - что адресность нужно регулировать другими методами. В том числе и контролировать "двойные семейные ипотеки" - при которых за счет раздельного учета имущества супругов - можно взять одновременно две "семейки" и другие. Определять критерии граждан попадающих в программу. К примеру - тем, у кого более 3-х квартир - ограничить возможность. Спрашивается - с одной стороны - это дискриминация а с другой - это именно адресность.
Завершим тем, что будет очень интересно движение ставок по госпрограмма в случае как раз не увеличения уровня ставки Центрального Банка, а ее понижения - к примеру до 8 процентов. (не говорим что это произойдет в этом 2024г. Скорее в диапазоне конца 2025 года при отсутствии прочих факторов влияющих на экономику) Ну а поскольку сама программа семейной ипотеки продлена до 2030 года - есть время для различных сценариев развития.