Главный вопрос - какой доход можно получать от инвестиций в недвижимость. Еще один важный аспект - это время затрачиваемое Инвестором на проект.
Начнем с того, что определим - какой формат инвестиций будем рассматривать:
- Для аренды
- Перепродажи
- Долгосрочные и составные.
Выбор формата зависит в том числе от того сколько своего времени, знаний, сил инвестор готов вложить в проект. Например проект краткосрочной аренды более доходен но в отличие от долгосрочной требует большего участия инвестора.
Идеально если за часть разницы в доходности, времени и сил между этими проектами специалист (помощник) возьмет на себя эти хлопоты.
Ведь согласитесь, у крупных игроков: инвесторов, бизнесменов, политиков, врачей и других - вряд ли найдется как время так и возможность в организации и погружении в весь проект. По этому существует практика делегирования процессов.
Вернемся к основной теме - доходность
Ее можно выразить как образно - "заработал 300 тысяч..." Так и в реальном или процентном выражении. Чаще всего, для сравнения с иными вариантами используется именно процентное выражение доходности.
Если с арендой - все весьма просто - что бы понять годовую доходность нужно:
Д = (А – С)/В х 100%
Где:
Д - доходность
А - годовой доход от аренды
С - годовые расходы по содержанию, ремонту и другие
В - сумма затрат на приобретение
К примеру - если Вы купили квартиру за 10 млн. Рублей (с учетом всех дополнительных расходов: риэлтор, регистрация, первичная меблировка и так далее), сдали ее за 35 тысяч рублей в месяц (сумму считаем уже за вычетом коммунальных расходов и обязательных налогов в том числе, учтем и ежегодный налог на имущество физ.лиц). В год - сумма платежей - составит 35*12= 420 т.р.
Дополнительно Вы докупили мебель и провели текущий ремонт на 50 тысяч рублей.
Итого: Доход = (420 000 - 50 000) / 10 000 000 * 100 % = 3.7 процента годовых.
Много это или мало - вопрос зависящий в большей части от первичных затрат. Ведь если тот же объект вы приобрели несколько лет назад, существенно дешевле - то и доход у Вас в годовом выражении будет иным. К примеру 5.3 процента - при покупке за 7 млн. и так далее.
В любом случае - в сравнении с текущий ставкой центрального банка, да и впрочем как и в большинстве случаев - аренда - инструмент сохранения сбережений или текущего дохода, чем инвестиционный инструмент.
Перепродажа
В этой категории - многие могут подумать о разных плохих словах в сторону продавцов. Но суть вопроса не в категориях и местоимениях, а в возможном доходе.
И так в данном случае применима так же математическая формула
Д = ((А-С-B) (А-В)/Н)) /В * 100 - но для верного подсчета - годовой процент необходимо перевести пропорционально количеству месяцев или если Вы весьма оперативный инвестор то дней, ну не будем об этом.
Так вот, если Вы владели недвижимостью всего несколько месяцев - то полученный результат инвестор получит к примеру за три месяца. Следовательно что бы вычислить доход в годовом эквиваленте необходимо воспользоваться следующей формулой:
Д / срок реализации (в днях) * 365 (дней в году) = годовой результат.
Пример:
А - Цена реализации
С - расходы по коммунальным платежам, агентское вознаграждение и так далее..
В - сумма затрат на приобретение (с учетом всех предыдущих расходов)
Н - НДФЛ ФЛ = 13% = (А-В)/100*13 (Добавим что возможны разные форматы налогообложения. Берем базовый)
Доход = ((12 000 000 (А) - 300 000 (С) - 10 350 000 (В))- 214 000 (Н) / 10 350 000 *100 = 10,6 % (округленно)
Добавим срок реализации - 3 месяца (округленно) - 90 дней и получим - 42.9 процента годовых.
Естественно - учет годовой доходности в сопоставлении с реальной прибылью получений за 3 месяца не применим, но факт остается фактом - что доходность недвижимости в случае оперативной реализации - объекта - значительно выше и возможность повторения до 2-х - 3-х раз в течении года - весьма интересный способ приумножения капитала.
Естественно - при всех инвестициях - нужно внимательно и верно оценивать как прогноз, так и реальность дохода и взвешивать все риски.
Так же добавим - что расчет меняется, в случае использования заемных средств. В краткосрочной перспективе - изменения не существенны, но в длительных сроках оборота стороннего финансирования - сумма значительно изменится.
Но что же будет в случае комбинированного подхода
В такой схеме, как правило сроки инвестиций увеличиваются до 3-5 лет.
Из них - примерно 3-4 года - квартира будет сдаваться. А затем произойдет продажа актива. В таком случае - учитывая общий доход как от аренды, так и от продажи объекта.
Подведем итоги: - недвижимость - интересный и весьма доходный актив. Но как и любой другой инструмент инвестиций - требующий знаний, времени, анализа и грамотной оценки рисков.
Ведь даже в, кажется, стабильной ситуации - выбор объекта - для аренды или перепродажи - сочетает в себе множество факторов - требующих обязательного и грамотного изучения.
Начнем с того, что определим - какой формат инвестиций будем рассматривать:
- Для аренды
- Перепродажи
- Долгосрочные и составные.
Выбор формата зависит в том числе от того сколько своего времени, знаний, сил инвестор готов вложить в проект. Например проект краткосрочной аренды более доходен но в отличие от долгосрочной требует большего участия инвестора.
Идеально если за часть разницы в доходности, времени и сил между этими проектами специалист (помощник) возьмет на себя эти хлопоты.
Ведь согласитесь, у крупных игроков: инвесторов, бизнесменов, политиков, врачей и других - вряд ли найдется как время так и возможность в организации и погружении в весь проект. По этому существует практика делегирования процессов.
Вернемся к основной теме - доходность
Ее можно выразить как образно - "заработал 300 тысяч..." Так и в реальном или процентном выражении. Чаще всего, для сравнения с иными вариантами используется именно процентное выражение доходности.
Если с арендой - все весьма просто - что бы понять годовую доходность нужно:
Д = (А – С)/В х 100%
Где:
Д - доходность
А - годовой доход от аренды
С - годовые расходы по содержанию, ремонту и другие
В - сумма затрат на приобретение
К примеру - если Вы купили квартиру за 10 млн. Рублей (с учетом всех дополнительных расходов: риэлтор, регистрация, первичная меблировка и так далее), сдали ее за 35 тысяч рублей в месяц (сумму считаем уже за вычетом коммунальных расходов и обязательных налогов в том числе, учтем и ежегодный налог на имущество физ.лиц). В год - сумма платежей - составит 35*12= 420 т.р.
Дополнительно Вы докупили мебель и провели текущий ремонт на 50 тысяч рублей.
Итого: Доход = (420 000 - 50 000) / 10 000 000 * 100 % = 3.7 процента годовых.
Много это или мало - вопрос зависящий в большей части от первичных затрат. Ведь если тот же объект вы приобрели несколько лет назад, существенно дешевле - то и доход у Вас в годовом выражении будет иным. К примеру 5.3 процента - при покупке за 7 млн. и так далее.
В любом случае - в сравнении с текущий ставкой центрального банка, да и впрочем как и в большинстве случаев - аренда - инструмент сохранения сбережений или текущего дохода, чем инвестиционный инструмент.
Перепродажа
В этой категории - многие могут подумать о разных плохих словах в сторону продавцов. Но суть вопроса не в категориях и местоимениях, а в возможном доходе.
И так в данном случае применима так же математическая формула
Д = ((А-С-B) (А-В)/Н)) /В * 100 - но для верного подсчета - годовой процент необходимо перевести пропорционально количеству месяцев или если Вы весьма оперативный инвестор то дней, ну не будем об этом.
Так вот, если Вы владели недвижимостью всего несколько месяцев - то полученный результат инвестор получит к примеру за три месяца. Следовательно что бы вычислить доход в годовом эквиваленте необходимо воспользоваться следующей формулой:
Д / срок реализации (в днях) * 365 (дней в году) = годовой результат.
Пример:
А - Цена реализации
С - расходы по коммунальным платежам, агентское вознаграждение и так далее..
В - сумма затрат на приобретение (с учетом всех предыдущих расходов)
Н - НДФЛ ФЛ = 13% = (А-В)/100*13 (Добавим что возможны разные форматы налогообложения. Берем базовый)
Доход = ((12 000 000 (А) - 300 000 (С) - 10 350 000 (В))- 214 000 (Н) / 10 350 000 *100 = 10,6 % (округленно)
Добавим срок реализации - 3 месяца (округленно) - 90 дней и получим - 42.9 процента годовых.
Естественно - учет годовой доходности в сопоставлении с реальной прибылью получений за 3 месяца не применим, но факт остается фактом - что доходность недвижимости в случае оперативной реализации - объекта - значительно выше и возможность повторения до 2-х - 3-х раз в течении года - весьма интересный способ приумножения капитала.
Естественно - при всех инвестициях - нужно внимательно и верно оценивать как прогноз, так и реальность дохода и взвешивать все риски.
Так же добавим - что расчет меняется, в случае использования заемных средств. В краткосрочной перспективе - изменения не существенны, но в длительных сроках оборота стороннего финансирования - сумма значительно изменится.
Но что же будет в случае комбинированного подхода
В такой схеме, как правило сроки инвестиций увеличиваются до 3-5 лет.
Из них - примерно 3-4 года - квартира будет сдаваться. А затем произойдет продажа актива. В таком случае - учитывая общий доход как от аренды, так и от продажи объекта.
Подведем итоги: - недвижимость - интересный и весьма доходный актив. Но как и любой другой инструмент инвестиций - требующий знаний, времени, анализа и грамотной оценки рисков.
Ведь даже в, кажется, стабильной ситуации - выбор объекта - для аренды или перепродажи - сочетает в себе множество факторов - требующих обязательного и грамотного изучения.
Стоит отметить - что понятие недвижимости шире чем просто квартира. Возможны инвестиции в более маленькие форматы, ну или в коммерческие объекты. Каждый из них содержит свои плюсы и минусы.
К примеру - с машиноместами - можно использовать комбинирований подход, но сложнее прогнозируется срок полного выхода из инвестиций. С коммерческой недвижимостью - необходимо знание рынка и сферы возможных арендаторов.
К примеру - с машиноместами - можно использовать комбинирований подход, но сложнее прогнозируется срок полного выхода из инвестиций. С коммерческой недвижимостью - необходимо знание рынка и сферы возможных арендаторов.
#доход #недвижимость #аренда #проодажа #инвестиции #торги #рынокнедвижимости #мнение #расчетдохода #чтокупить
